‘Emlak Balonu’ mu talep patlaması mı?

Sadece 2 yıl içerisinde bile, 'uzaktan çalışma' formatında çalışan oranı, küresel ölçekte yüzde 15'ten, önde gelen ülkeler nezdinde yüzde 25-30 bandına yükselmiş durumda. Bu durum, konuta olan talebi hızla artırdığı gibi, evden çalışma koşullarına daha uygun özellikleri olan ve/veya daha geniş balkon veya küçük de olsa bahçesi olan konut modellerine olan ilgiyi de katlamış durumda. Mevcut küresel pandemi koşullarında, ABD'de 4 çalışandan birisinin, yüzde 26'sının evinden uzaktan çalışma formatını sürdürdüğü bir ortamda, ABD istihdam piyasasını yakından takip eden kurumlar, küresel pandemi atlatılsa dahi, çalışan kesiminin en az yüzde 22'sinin, yani 36.2 milyon çalışanın 2025'te evden uzaktan çalışma formatıyla mesaisini sürdüreceğini öngörmektedir.
Bu durum, küresel pandemi döneminde, hane halkının dayanıksız, dayanıklı tüketim mallarına ve turizm gibi hizmet alanlarına yönlendiremedikleri, IMF'nin tahminine göre, bilhassa gelişmiş ekonomilerde olmak üzere, 7 trilyon dolarlık bir harcama tasarrufunun söz konusu olduğunu ve biriken bu kaynağın şimdi gayrimenkule yöneldiğini göstermekte. Bununla birlikte, bu yönelme, aynı zamanda bazı ülkelerde gayrimenkul fiyatlarında da ciddi artışları tetiklemiş durumda. Öyle ki, sadece son 1 yılda, ABD'de konut fiyatları yüzde 19.8 artmış ki; bu artış tüm zamanların en yüksek yıllık bazda artışı anlamına geliyor. Ve, ipoteğe dayalı gayrimenkul kredileri aynı tempoyla artmayı sürdürürken, ABD Merkez Bankası (FED) da her ay 40 milyar dolar mortgage kâğıdı almayı sürdürüyor. FED'in bilançosundaki mortgage kâğıdı portföyü 2.5 trilyon dolara ulaşmış durumda.
İsviçre'nin dünyaca meşhur finans kurumu UBS'in 5 Ekim tarihinde yayınlanmış olan ve dünyadaki 25 şehrin konut fiyatlarını dikkate alan 'Gayrimenkul Balon Endeksi 2021' çalışması, Moskova, Stockholm, Sidney, Tokyo ve Kanada Vancouver'de gayrimenkul fiyatlarının çift haneli artış yakaladığına işaret ediyor. Avrupa bazında ise Frankfurt, Münih, Amsterdam, Zürih ve Paris öne çıkmakta. Asya-Pasifik'te fiyat balonu riskinde Tokyo orta derece riske gerilerken, iki haneli artışa rağmen Sidney'in de orta risk kuşağında olduğu bir noktada, Hong Kong'un gayrimenkul fiyatında yüksek balon riski ile öne çıkması da ilgi çekici. Oran olarak aynı düzeyde artmasa da, Kanada'da balon riski sinyali veren bir başka şehir de Toronto.
Moskova gerek enflasyon içinde, gerekse de enflasyondan arındırılmış olarak en yüksek fiyat artışını yakalamış olan şehir konumunda. Yüzde 20'nin üzerindeki fiyat artışına rağmen, hâlâ fiyat balon riski düzeyi 'orta'. Frankfurt ise, söz konusu 25 megakent içinde, son 5 yılda enflasyondan arındırılmış olarak, yüzde 10 düzeyindeki fiyat artışı ile birinciliğe otururken, oldukça yüksek bir balon riski taşıyor. Son 5 yıllık fiyat artışı performansı ile Frankfurt'u Amsterdam ve Moskova takip ediyor. Son bir yıldaki fiyat gerilemesine rağmen, son 5 yıldaki ortalama yüzde 5'lik fiyat artışı ile Paris halen yüksek balon riski megakent konumunu sürdürürken, New York ve San Francisco'nun gerek yıllık bazda, gerekse de son 5 yılın ortalaması olarak geride kalması düşündürücü. San Francisco son bir yılda 5 fiyat gerilemesi yaşarken, en kötü performansa sahip dört şehir, son 5 yılın ortalamasında yüzde 5 fiyat gerilemesi yaşamış olan Dubai ve yüzde 1 ve altında fiyat gerilemesi yaşamış olan Londra, New York ve San Francisco.